这几天，有一个热点话题，是关系住房断供率的。说是世界的平均住房断供率达到了3.7%开云体育， 比拟2022暴涨130% 。但这个数据清澈存在很奇怪的处所。

问题出在哪呢？

行为咱们知识星球1万多会员的资产风险看管者，我一直在持续追踪各项数据，这其中，天然也少不了追踪银行的贷款风险。

那么，以最新的2025三季报为例，各大银行的总体不良贷款率如下：

莫得任何一家跳动1.6%的不良率，况且一般来说，房贷的不良贷款率，要远低于平均的不良贷款率，究其原因，在于房贷是无尽遭殃。比如，以招行最新的三季报为例（如下图），房贷不良贷款率唯有0.45%，即使盘算推算落后贷款率，也唯有0.83%。

也即是落后贷款率齐不到1%， 更不要说断供了。

况且，落后率和房贷不良率，齐低于招行的总体不良贷款率0.94%。况且，房贷落后总数苟简唯有信用卡落后总数的三分之一。

即使咱们把现实操作中通过房产典质产生的小微贷款（也即是全球熟知的目的贷），一起累加到房贷里，落后界限也低于信用卡落后。

天然，以上仅仅以招行例如，每个银行齐有各自的目的情况，但总的不良贷款率在上头齐有列明，总体看在可控界限内，莫得债务风险。

要是这样看，克而瑞发布的断供3.7%的数据就很奇怪了，因为澄骄贵于银行的不良贷款率和落后率。

克尔瑞是易居中国的子公司， 现在暂不清澈克尔瑞发布的数据，从何而来。但我辩论了一种可能性，即是克尔瑞的数据大要率是以笔数（或者是房产套数）为维度盘算推算，而银行的数据则以金额为维度盘算推算。

那么，要是发生断供的房产，主要处于四五线城市，贷款总数齐较低。那么，就有可能出现房产套数维度的3.7%，和贷款金额维度的落后贷款率1%摆布，两种数据并存的情况。

但无论怎样说，无论两者数据是破损，照旧合适我上述的维度预计，咱们不错细目的是， 克尔瑞的数据是主动发布，莫得经过审计，而上市银行的数据是强制清晰，且需严格审计。那么实在度方面，咱们信赖愈加兴隆信赖银行的数据。

那么谜底即是，现在房贷落后率可控，并未酿成银行的风险。至于昔日风险是否会上升，这个我会持续的追踪数据，若出现风险，会在知识星球同步。

咱们更进一步的引申则是，既然风险可控，那么出台刺激性计谋的可能性就较低。而更大的可能性，即是房产在持续下落的历程中，使得可控的不良债务逐渐出清，渐渐完毕房价的触底。

经过上述照料，咱们通过数据阐发了该报告所提到的断供率不组成银行风险，且判断出台刺激计谋的可能性较低。不外这个仅仅避重就轻。

我还想从更通用性的维度，来跟读者共享下咱们分析问题的想路，以便全球能在昔日的投资中活泼应用。

当咱们碰到任何报告论断，或是经济征象时，咱们一般分两步去分析。

1 通过经济学问，大致判断一个倡导。

2 通过数据去校验该倡导是否正确。

比如，从2022年9月银行估值十年大底以来（2022.9在星球有辅导投资契机，见下图），天然房价从2022年底一直持续下落于今，但银行却走出了超等大牛市，总体高涨了1倍以上。

要是银行背后的断供问题有风险，那么这三年景本阛阓就不会给以银行越来越高的估值，股东银行股高涨。

这个即是通过学问得出的论断。

当学问判断无风险，再通过果真数据去校验，终末就能如前文分析的那样，得出和大家感受十足不同的论断。

咱们再举一例。

比如全球疫情期间，有些处所是径直给住户发钱的，有些处所却莫得发。那么发不发钱，会有什么影响？

其主要影响，就在于是否抵偿式的构建了商家和花消者的捏造来回通路。

这句话怎样领悟？

比如因疫情，导致商家无法交易，那么商家在短期失去收入的同期，需要支付房屋房钱，职工工资，致使贷款的月供利息。

而花消者无法花消，就蕴蓄了进款。

粗略的说，即是突发景色下，花消者蕴蓄了进款，而商家蕴蓄了欠债。

那么怎样科罚？最粗略的，即是发钱。

但请细心，操盘手不创造钞票，只滚动钞票，是以印钱发钱的动作，现实是同期增多了国债和货币总量。那么咱们再来分析这三方。

小商家或摆脱办事者：天然突发疫情导致弗成使命收获，但国度发钱抵偿了。等同于我获取收入了。

花消者：天然疫情时我莫得花消导致进款变多了，但操盘指摹钱的动作使得通胀发生，是以我进款的现实购买力变少了，等同于我花消了。

国度：同期增多退回务和货币，通胀发生，使得花消者的果真钞票流向使命者。

因此，通过这个本领，本来在疫情莫得发生花消的活动，变得好像发生过一样（ 捏造来回通路 ）。使命者因为发钱增多了钞票，而花消者因通胀减少了钞票。

也即是我上述所说， 抵偿式的构建了小商家和花消者的捏造来回通路。

但要是不发钱，那么钞票就莫得发生滚动，于是花消者因减少花消导致钞票增多，而商家因为无法交易导致欠债增多。

那么进一步的想考即是，商家怎样镌汰欠债？

谜底就只然而，缩表！

也即是通过卖出资产的神气来滚动债务。天然缩表的可能唯有一小部分小商家和休闲者，但全球知说念角落量天然占总量未几，但角落量的供过于求，会酿成价钱的大幅下行。

分析到此，咱们大致有了一个倡导，那即是楼市可能迎来休养。基于此，我在2022年疫情将近截止的时点，对京沪多套房产立即作念了挂牌出售的操作。

那么挂牌之后的第二步是什么？

不是立即卖房，因为这时还莫得房价下行的细目性。还需阐发数据。

凭证咱们前文所说，第二步即是追踪和阐发数据。而凭证咱们第一步的分析，咱们需要追踪的，有两个数据，一个是挂牌房源是否急剧上升，第二个是住户新增债务是否在疫情后反弹，照旧延续下落走势。

如上图，2023年住户新增贷款并未规复到2016~2021水平。当咱们阐发了数据，就能判断楼市大要率下行，我也在2023年屡次发文建议全球尽快卖房镌汰债务。

一朝楼市插足下行通说念，就会抑制有高债务者被动卖房还债，于是连续股东房价下行。房价下行会插足负反馈轮回，直至债务出清，迎来下个周期。

这个即是通过疫情景色作出的缩表设计，外加数据考据的全链路决议历程。

天然，要是辩论到2021年的高泡沫和上头提议的房住不炒，房价迎来一轮休养周期，也不是赖事。

仅仅，咱们下一步的判断，即是楼市下行大要什么时代能截止，何时能完毕触底。

这个，咱们相同是从率先的少许点但愿，去逐渐通过数据考据， 比如，在三季报清晰截止后，咱们通过数据分析看到了那少许点的朝阳（点击：），但朝阳还很狭窄，细目性还很低。尽管三季报初次罢明晰营收转正，但要是去除保障和券商的股市投资获益部分，只看更反应实体的中证500的数据，能看出复苏还较狭窄，咱们不得不持续的追踪和校验昔日的数据，才略信得过找到阿谁触底的细目性较高的点。然后咱们才略有所动作。

尽管房地产方面的多样突发音讯相继而至（比如 克尔瑞的3.7% 断供率），但只消咱们保持数据考据的风气，咱们就能把捏楼市当下的果真。作念到自感汗颜。

跋文：

本文从 克尔瑞的断供率起程，通过银行财报分析了当下的债务安全景色，由于银行财报是强制清晰，且经过审计，因此数据果真性相对更高。

当下楼市照旧还不才行，但经济出现了狭窄复苏，接下来咱们会追踪其持续性，进一步帮全球把捏楼市昔日触底的概率和细目性。我每周也会一如既往的在知识星球公布每周楼市分析，匡助全球找到阿谁脱手楼市的最好击球点。